Nghiệm Thu Phần Thô Nhà Ở Gồm Những Gì? Hướng Dẫn Kiểm Tra Toàn Diện

Xây dựng một ngôi nhà vững chãi như việc xây dựng nền móng cho cả tương lai. Trong toàn bộ hành trình đó, giai đoạn thô đóng vai trò là bộ khung xương, quyết định tuyệt đối đến độ an toàn, tuổi thọ và chất lượng của toàn bộ công trình. Tuy nhiên, nhiều gia chủ khi bắt tay vào xây tổ ấm thường lúng túng trước câu hỏi: Nghiệm thu phần thô nhà ở gồm những gì để không bỏ sót các lỗi kỹ thuật chí mạng? Hiểu rõ quy trình kiểm tra từng kết cấu không chỉ giúp bạn yên tâm về chất lượng mà còn ngăn chặn mọi rủi ro nứt gãy, sụt lún hay thấm dột dai dẳng sau này.

Được đúc kết từ thực chiến hàng ngàn công trình dân dụng và dự án cao tầng, các kỹ sư tại TCS Corp luôn đề cao phương châm: Chống thấm bền lâu – Uy tín hàng đầu. Việc kiểm soát chất lượng ngay từ giai đoạn khung thô là bước then chốt nhất giúp gia chủ tiết kiệm hàng chục triệu đồng chi phí khắc phục lỗi phát sinh.

I. Nghiệm Thu Phần Thô Nhà Ở Là Gì Và Vì Sao Phải Làm Nghiêm Ngặt?

Trước khi trả lời sâu về việc nghiệm thu phần thô nhà ở gồm những gì, chúng ta cần nắm vững bản chất của công tác này. Nghiệm thu phần thô là quá trình chủ nhà cùng giám sát kỹ thuật và nhà thầu xây dựng đo đạc, đánh giá, đối chiếu toàn bộ các hạng mục thi công thô so với bản vẽ thiết kế kỹ thuật, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành trước khi bước sang giai đoạn hoàn thiện.

Giai đoạn phần thô bao gồm móng, bể ngầm, dầm, cột, sàn bê tông, hệ thống cầu thang, tường gạch bao che, vách ngăn và toàn bộ hệ thống cơ điện ngầm. Nếu ví phần hoàn thiện như lớp áo đẹp đẽ bên ngoài thì phần thô chính là da thịt và xương sống bên trong. Một bộ xương xiêu vẹo hoặc mang khuyết tật sẽ không thể che đậy được bằng bất kỳ lớp sơn đắt tiền nào.

1. Hậu quả khó lường nếu xem nhẹ nghiệm thu phần thô nhà ở

Khi không thực hiện việc nghiệm thu phần thô nhà ở một cách cẩn trọng, các sai sót kỹ thuật sẽ bị chôn vùi vĩnh viễn dưới lớp vữa trát và gạch ốp lát. Điều này để lại vô vàn hệ lụy đau đầu:

• Sụt lún và nứt gãy kết cấu: Thiếu thép, bẻ mỏ thép sai quy cách, đầm bê tông không kỹ tạo tổ ong khiến dầm sàn giảm khả năng chịu lực, tạo các vết nứt xé toạc tường và trần nhà.
• Thấm dột diện rộng khó cứu vãn: Không xử lý khe nối, không bọc lót cổ ống và bỏ qua việc thi công chống thấm phần thô khiến nước âm thầm ăn mòn sắt thép bên trong bê tông.
• Chi phí sửa chữa đội lên gấp 5 đến 10 lần: Khi nhà đã đi vào sử dụng, việc đục khoét lớp sàn gạch, bóc lớp thạch cao để tìm điểm thấm hay gia cố đà dầm sẽ phá hỏng toàn bộ không gian sống, làm tiêu tốn rất nhiều tiền của.
• Mất an toàn hệ thống ngầm: Ống nước rò rỉ trong hộp kỹ thuật, ống luồn dây điện bị dập nát gây chập cháy nguy hiểm cho mọi thành viên trong gia đình.

Chính vì vậy, việc nắm chắc cẩm nang nghiệm thu phần thô nhà ở chính là tấm khiên bảo vệ tài sản và sự an tâm trọn đời của gia chủ khi hợp tác với các nhà thầu xây dựng uy tín.

II. Nghiệm Thu Phần Thô Nhà Ở Gồm Những Gì? Bóc Tách 6 Hạng Mục Then Chốt

Để trả lời chuẩn xác nhất câu hỏi nghiệm thu phần thô nhà ở gồm những gì, gia chủ cần chia nhỏ công trình thành 6 giai đoạn kỹ thuật rõ ràng. Dưới đây là danh sách bóc tách chi tiết từng hạng mục cần cầm thước và biên bản để rà soát.

1. Nghiệm thu công tác đào đất, móng và kết cấu ngầm

Móng là bệ đỡ toàn bộ tải trọng công trình truyền xuống nền đất. Khi thực hiện nghiệm thu phần thô nhà ở ở hạng mục móng, bạn cần rà soát kỹ các yếu tố:

• Kích thước và cao độ hố móng: Kiểm tra chiều sâu chôn móng, kích thước đáy móng, độ đầm chặt của lớp cát lót hoặc bê tông lót theo đúng bản vẽ thiết kế kết cấu. Lớp bê tông lót phải sạch sẽ, không ngập bùn nhão trước khi đặt thép.
• Cốt thép móng và giằng móng: Kiểm tra chủng loại thép, đường kính thanh thép, khoảng cách đan lưới móng, vị trí nối thép giằng móng. Đảm bảo toàn bộ thép được kê bằng con kê bê tông chuyên dụng để giữ đúng chiều dày lớp bê tông bảo vệ, tuyệt đối không kê bằng gạch vụn hay đá hộc lởm chởm.
• Các công trình ngầm đi kèm: Kiểm tra độ kín khít, kích thước của hố ga, bể phốt, bể nước ngầm. Đối với các công trình có tầng hầm như thi công chống thấm biệt thự, phải kiểm tra kỹ hệ thống vách tầng hầm và giải pháp chống thấm tầng hầm biệt thự hoặc giải pháp chống thấm tầng hầm toàn diện ngay trước khi lấp đất hoàn trả mặt bằng.

2. Nghiệm thu ván khuôn và cốt thép dầm, cột, sàn

Đây là giai đoạn chiếm khối lượng công việc lớn và đòi hỏi sự tỉ mỉ cao nhất trong quy trình nghiệm thu phần thô nhà ở.

• Chất lượng ván khuôn cốt pha: Ván khuôn phải chắc chắn, kín khít để tránh hiện tượng mất nước xi măng khi đổ bê tông. Cây chống giàn giáo phải vững vàng, có chân đế vững chắc, không bị rung lắc. Độ võng của tim dầm và sàn phải nằm trong sai số cho phép.
• Đường kính và chủng loại thép: Đối chiếu từng cây thép chủ dầm, thép đai cột, thép tăng cường gối, thép sàn hai lớp so với hồ sơ thiết kế. Kiểm tra khoảng cách đai cột ở vùng nút khung có được bố trí dày hơn theo quy chuẩn kháng chấn hay không.
• Chiều dài đoạn nối và vị trí nối thép: Thép cột dầm không được nối tại vị trí chịu lực uốn lớn nhất. Đoạn nối chồng thép phải đạt tối thiểu 30 đến 40 lần đường kính thanh thép.
• Con kê bê tông bảo vệ cốt thép: Đây là lỗi rất hay gặp. Khoảng cách con kê phải từ 0.8 mét đến 1 mét mỗi điểm để đảm bảo cốt thép không bị chạm đáy cốp pha gây rỉ sét, nứt bê tông sau này.

3. Nghiệm thu công tác đổ và bảo dưỡng bê tông

Quá trình biến hỗn hợp lỏng thành khối đá nhân tạo chịu lực phụ thuộc rất lớn vào kỹ thuật giám sát đổ bê tông:

• Kiểm tra chất lượng hỗn hợp bê tông: Nếu dùng bê tông thương phẩm, kiểm tra phiếu xuất xưởng, mác bê tông, thời gian xe rời trạm trộn, niêm phong kẹp chì và thử độ sụt bê tông tại công trường. Nếu trộn thủ công, phải giám sát nghiêm ngặt tỷ lệ cấp phối cát, đá, xi măng và lượng nước trộn.
• Quy trình đầm dùi bê tông: Người thợ phải đầm kỹ lưỡng, đầm tới đâu rút từ từ tới đó để bê tông len lỏi lấp đầy các góc cạnh của cốt thép, nhưng không được đầm quá lâu tại một điểm gây hiện tượng phân tầng tách nước.
• Bảo dưỡng bê tông sau khi đổ: Bê tông sau khi đổ từ 4 đến 12 tiếng cần được tưới nước giữ ẩm liên tục. Sử dụng bao tải ướt hoặc nilon phủ kín bề mặt sàn trong suốt 7 ngày đầu tiên để tránh hiện tượng nứt chân chim co ngót do mất nước nhanh dưới ánh nắng mặt trời.

4. Nghiệm thu công tác xây tường và trát vữa

Khối xây tạo nên hình hài các phòng chức năng, quyết định độ phẳng phiu và khả năng cách âm cách nhiệt của ngôi nhà.

• Quy cách và chất lượng gạch xây: Gạch phải vuông vắn, không nứt vỡ mục nát, được tưới ẩm đầy đủ trước khi xây để không hút hết nước của vữa. Mạch vữa xây dày trung bình từ 8mm đến 12mm, no vữa, mạch ngang phẳng và mạch dọc so le nhau.
• Liên kết giữa tường gạch và cột bê tông: Tại các vị trí tiếp giáp giữa tường xây và cột dầm bê tông, phải có râu thép chờ liên kết và chèn vữa cẩn thận để tránh hiện tượng nứt dọc khe tiếp giáp sau này.
• Độ phẳng và độ thẳng đứng của lớp vữa trát: Dùng thước nhôm 2 mét áp sát bề mặt trát để kiểm tra độ phẳng, khe hở không được vượt quá 2mm đến 3mm. Dùng quả dọi hoặc thước thủy nivo kiểm tra độ nghiêng của góc tường, cạnh cửa, gờ chỉ.
• Xử lý chống nứt tại các đường đục điện nước: Toàn bộ các vị trí đục tường đi ống ghen điện nước phải được đóng lưới thép mắt cáo hoặc dán lưới thủy tinh chống thấm 2×2 rộng tối thiểu 10cm trước khi trát bù vữa, ngăn ngừa tuyệt đối các vết nứt theo vệt dây điện.

5. Nghiệm thu hệ thống cơ điện ngầm và ống cấp thoát nước

Hệ thống ống ngầm một khi đã chôn sâu vào kết cấu bê tông sẽ cực kỳ gian nan để đục ra sửa đổi. Do đó, gia chủ cần kiểm tra:

• Ống luồn dây điện âm tường âm sàn: Ống ruột gà hoặc ống cứng PVC phải chịu lực tốt, không bị dập gãy khi đổ bê tông, vị trí các hộp nối hộp công tắc đặt đúng cao độ thiết kế.
• Hệ thống ống cấp nước sạch: Toàn bộ đường ống dẫn nước nóng và lạnh ppr phải được thử áp lực tĩnh bằng máy bơm áp lực trong thời gian 24 giờ. Áp suất thử nghiệm duy trì ổn định không bị tụt áp mới chứng minh mối hàn nhiệt kín tuyệt đối.
• Hệ thống ống thoát nước thải: Đo đạc độ dốc thoát nước tiêu chuẩn từ 1% đến 2% hướng về phía hố ga hoặc trục kỹ thuật chính để tránh tắc nghẽn hoặc lắng cặn rác thải sinh hoạt.

6. Nghiệm thu hạng mục chống thấm phần thô – Yếu tố sống còn của công trình

Một thiếu sót vô cùng nguy hiểm mà nhiều gia chủ không để ý khi hỏi nghiệm thu phần thô nhà ở gồm những gì chính là bỏ quên công tác chống thấm ngay từ phần thô. Nhiều người lầm tưởng đợi khi nào sơn bả mới cần chống thấm, đây là suy nghĩ sai lầm khiến nhà vừa xây xong đã bị ẩm mốc loang lổ.

Trong giai đoạn hoàn thiện phần thô, các hạng mục tiếp xúc trực tiếp với nước phải được xử lý và kiểm tra nghiêm ngặt:

• Vị trí cổ ống xuyên sàn: Đây là điểm xung yếu nhất tại nhà vệ sinh, ban công và sàn mái. Cần kiểm tra quy trình đục tỉa rãnh chữ V quanh cổ ống, vệ sinh sạch sẽ, quấn thanh trương nở DB 2010 chuyên dụng, quét chất kết nối latex và rót bù bằng vữa tự chảy không co ngót Sika Grout GP mác cao theo đúng chuẩn chống thấm cổ ống xuyên sàn chuẩn kỹ thuật.
• Sàn nhà vệ sinh và khu giặt: Trả lời cho thắc mắc nhà vệ sinh mới xây có cần chống thấm, câu trả lời là bắt buộc 100%. Lớp chống thấm bằng màng đàn hồi xi măng polyme Sika Topseal hoặc Crocodile Flex 2K phải quét tối thiểu 2 đến 3 lớp, vén cao lên chân tường từ 30cm đến 50cm, riêng khu vực tắm hoa sen phải quét cao tối thiểu 1.8 mét.
• Sàn ban công và sân thượng: Cần xác định rõ ban công có cần chống thấm không để áp dụng đúng quy trình thi-cong-chong-tham-ban-cong ngay từ phần thô. Với mái và sân thượng, thực hiện chống thấm sân thượng khi đang xây nhà bằng hệ sơn đàn hồi cao cấp Koli 250 hoặc màng chống thấm Autotak 2mm nhằm chống chịu sốc nhiệt và tia cực tím ngoài trời.
• Khe tiếp giáp hai nhà liền kề: Kiểm tra việc áp dụng giải pháp xử lý chống thấm tại khe tiếp giáp và chống thấm khe tiếp giáp nhà cũ và mới bằng tôn lá chắn nước hoặc keo trám đàn hồi chuyên dụng trước khi xây bịt.
• Tường ngoài bao che: Thực hiện các bước hướng dẫn chuẩn theo cách chống thấm tường nhà mới xây và tuân thủ chặt chẽ quy trình thi công chống thấm tường ngoài để ngăn chặn nước mưa ngấm ngang qua mao dẫn gạch vữa.

III. Bảng Danh Mục Dụng Cụ Và Mẹo Bỏ Túi Cho Gia Chủ Khi Nghiệm Thu

Để quá trình nghiệm thu phần thô nhà ở diễn ra nhanh chóng, chính xác và khiến nhà thầu phải nể phục sự am hiểu của bạn, hãy chuẩn bị sẵn một bộ đồ nghề kiểm tra cơ bản sau:

• Thước cuộn thép 5 mét và 7.5 mét: Đo kiểm tra kích thước thông thủy các phòng, chiều cao tầng, chiều dài dầm, khoảng cách đan thép sàn.
• Thước nhôm thợ hồ dài 2 mét: Áp vào tường, sàn để phát hiện ngay các vị trí lồi lõm, cong vênh của bề mặt trát vữa.
• Thước thủy nivo hoặc máy cân bằng laser: Kiểm tra độ thẳng đứng tuyệt đối của cột, cạnh cửa, độ dốc thoát nước của sàn mái và sàn vệ sinh.
• Búa gõ kiểm tra hoặc thanh gỗ gõ nhẹ: Gõ nhẹ lên khắp các mảng tường trát sau khi vữa khô để phát hiện tiếng kêu bộp bộp. Vị trí bị rỗng bộp chứng tỏ lớp vữa không bám dính vào gạch, bắt buộc phải đục ra trát lại ngay.
• Đèn pin rọi siêu sáng: Soi kỹ các góc khuất, hố ga, các góc chân tường và đáy dầm để phát hiện các vết rỗ tổ ong của bê tông.
• Hồ sơ bản vẽ thiết kế thi công đã ký duyệt: Luôn mang theo để đối chiếu từng thông số sắt thép và kích thước kiến trúc tại hiện trường.

Nếu gia chủ quá bận rộn hoặc không có chuyên môn sâu về kỹ thuật, việc lựa chọn gói combo chống thấm nhà mới xây toàn diện cùng dịch vụ tư vấn giám sát độc lập từ TCS Corp sẽ là giải pháp tối ưu, đảm bảo không bỏ sót bất kỳ lỗi thi công chống thấm thường gặp nào.

IV. Báo Giá Thi Công Các Hạng Mục Chống Thấm Đi Kèm Giai Đoạn Thô

Để hỗ trợ quý khách hàng tính toán dự trù ngân sách chuẩn xác ngay trong giai đoạn nghiệm thu phần thô nhà ở, TCS Corp trân trọng gửi đến quý độc giả bảng đơn giá thi công các hạng mục ngăn nước cốt lõi áp dụng công nghệ tiên tiến nhất. Toàn bộ bảng giá đều được tối ưu theo bảng giá chống thấm trọn gói minh bạch của công ty.

Ví dụ tính toán chi phí thực tế cho nhà phố 3 tầng

Giả sử gia chủ đang tiến hành nghiệm thu phần thô nhà ở cho một công trình thi công chống thấm nhà phố có diện tích sàn 60m² quy mô 3 tầng với các hạng mục ngăn nước phần thô như sau:

• Chống thấm 3 phòng vệ sinh bằng vật liệu 2 thành phần gốc xi măng: Tổng diện tích sàn và chân tường là 30m² x 280.000 VNĐ/m² = 8.400.000 VNĐ.
• Xử lý 6 cổ ống thoát nước xuyên sàn: 6 cái x 130.000 VNĐ/cái = 780.000 VNĐ.
• Chống thấm sân thượng và mái bê tông diện tích 50m² bằng màng Polyurethane lộ thiên: 50m² x 350.000 VNĐ/m² = 17.500.000 VNĐ.
• Chống thấm ban công các tầng diện tích 15m² bằng vật liệu gốc xi măng đàn hồi cao: 15m² x 280.000 VNĐ/m² = 4.200.000 VNĐ.

Tổng chi phí chống thấm hoàn thiện phần thô dự kiến: 8.400.000 + 780.000 + 17.500.000 + 4.200.000 = 30.880.000 VNĐ.

Khoản đầu tư khoảng 30 triệu đồng chiếm chưa đến 2% tổng giá trị xây thô ngôi nhà nhưng mang lại lớp khiên bảo vệ kiên cố suốt 15 đến 20 năm, giải quyết dứt điểm nỗi lo ẩm mốc hư hại công trình. TCS Corp hỗ trợ kiểm tra và tư vấn miễn phí tại chân công trình cùng chính sách bảo hành dài hạn từ 10 đến 15 năm cho các giải pháp màng phủ chuyên nghiệp.

V. Quy Trình Test Nước Nghiệm Thu Phần Thô Hạng Mục Chống Thấm

Sau khi hoàn tất thi công lớp màng ngăn nước trên bề mặt bê tông thô, công đoạn bắt buộc không thể bỏ qua trong biên bản nghiệm thu phần thô nhà ở là kiểm tra thử tải ngâm nước.

Quy trình thực hiện chuẩn theo các bước test nước sau khi chống thấm nhà vệ sinh và sàn mái bao gồm:

1. Bảo dưỡng lớp màng khô hoàn toàn: Chờ từ 24 đến 48 giờ sau khi thi công lớp chống thấm cuối cùng để các phân tử polymer liên kết đóng rắn hoàn toàn vào cấu trúc mao dẫn bê tông.
2. Tạo đập ngăn nước và bịt kín phễu thu sàn: Sử dụng bóng hơi chuyên dụng hoặc xây be bờ vữa tạm thời quanh miệng thoát sàn và cửa ra vào.
3. Bơm nước thử tải đạt độ cao từ 5cm đến 10cm: Bơm nước sạch ngập toàn bộ mặt sàn và chân tường đã xử lý, đánh dấu mực nước mốc bằng bút sơn trên tường.
4. Thời gian ngâm thử nghiệm liên tục 24 đến 48 giờ: Quan sát kỹ mặt dưới đáy sàn bê tông và quanh cổ ống ở tầng dưới. Nếu trần tầng dưới hoàn toàn khô ráo và mực nước phía trên không bị suy giảm bất thường ngoài lượng bốc hơi tự nhiên, biên bản nghiệm thu mới được coi là đạt chuẩn 100%.
5. Cán vữa bảo vệ ngay sau nghiệm thu: Ngay sau khi xả nước nghiệm thu thành công, phải tiến hành cán một lớp vữa xi măng cát mác 75 dày 2cm đến 3cm để bảo vệ màng chống thấm khỏi bị đâm thủng do đi lại hoặc rơi rớt vật tư của các đội thợ hoàn thiện tiếp theo.

VI. Kết Luận Và Liên Hệ Đơn Vị Chuyên Gia Chống Thấm TCS Corp

Nắm rõ quy trình nghiệm thu phần thô nhà ở gồm những gì chính là chìa khóa vàng giúp gia chủ làm chủ hoàn toàn chất lượng công trình, loại bỏ mọi nỗi lo về sự cố kết cấu và ẩm mốc sau này. Một ngôi nhà bền đẹp phải được chăm chút tỉ mỉ từ từng thanh thép, từng hạt cát cho đến từng lớp màng ngăn nước chuyên dụng.

Nếu bạn đang trong quá trình xây dựng hoặc chuẩn bị bước vào giai đoạn nghiệm thu phần thô nhà ở, hãy liên hệ ngay với TCS Corp để nhận được sự đồng hành từ các kỹ sư giàu kinh nghiệm thực chiến nhất.

• Công ty: CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TCS (TCS Corp)
• Hotline 24/7 kiểm tra và tư vấn miễn phí: 0357.761.929
• Trụ sở văn phòng: C58-14 KĐT Geleximco, Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội, Hanoi, Vietnam.
• Website chính thức: tcscorp.vn
• Dịch vụ tổng hợp: Landing page dịch vụ chống thấm chuyên sâu
• Gian hàng sản phẩm chính hãng: Cửa hàng vật liệu chống thấm TCS