Last Updated on 17/08/2025 by admin

Nguyên Nhân Thấm Trần Sau Khi Xây Thêm Tầng Và Cách Xử Lý

Việc cơi nới, xây thêm tầng cho ngôi nhà hiện hữu là một giải pháp tối ưu không gian sống được nhiều gia đình lựa chọn. Tuy nhiên, niềm vui có thêm không gian mới đôi khi lại đi kèm với ác mộng thấm dột. Tình trạng trần nhà, tường của tầng cũ (ngay bên dưới phần mới xây) bỗng dưng ẩm mốc, ố vàng, thậm chí nước nhỏ giọt sau mỗi trận mưa là điều không hiếm gặp. Nguyên nhân sâu xa thường không đơn giản, mà nằm ở những vấn đề phức tạp liên quan đến kết cấu tại vị trí tiếp giáp cũ – mới và việc thi công chống thấm không đồng bộ.

Trong bài phân tích chuyên sâu này, TCS Corp sẽ cùng bạn “bắt bệnh” và đưa ra giải pháp khắc phục triệt để cho sự cố phiền toái này.

I. Vị Trí Xung Yếu Về Kết Cấu: Tại Sao Xây Thêm Tầng Lại Dễ Gây Thấm Trần? 

Khi một tầng mới được xây dựng trên nền một kết cấu cũ, rất nhiều “điểm yếu” tiềm ẩn có thể trở thành “cửa ngõ” cho nước xâm nhập nếu không được xử lý đúng kỹ thuật ngay từ đầu. Vấn đề không nằm ở bản thân vật liệu mới, mà ở chính sự “giao thời” giữa cũ và mới.

1. Mạch Ngừng Bê Tông (Construction Joint) – Vết Thương Hở Của Kết Cấu

Đây là nguyên nhân phổ biến nhất. Mạch ngừng là vị trí tiếp giáp giữa hai lần đổ bê tông khác nhau (bê tông sàn mái cũ đã tồn tại nhiều năm và bê tông tường/cột của tầng mới). Do thời gian, tính chất vật liệu và độ co ngót khác nhau, hai lớp bê tông này không bao giờ có thể liên kết hoàn hảo thành một khối đồng nhất. Luôn tồn tại những khe hở và lỗ rỗng siêu nhỏ tại đây. Nước mưa từ sàn mái hoặc tường ngoài tầng mới sẽ len lỏi qua mạch ngừng này và thấm thẳng xuống trần tầng dưới.

• Dấu hiệu: Ố vàng theo vệt thẳng dài, thường trùng vị trí giao tường–sàn, kèm vết rỉ sét tại điểm có thép lộ.
• Kiểm tra: Thử nước cục bộ theo dải mạch ngừng; dùng camera nội soi khe; gõ búa kiểm tra rỗng.
• Giải pháp: Cắt rãnh chữ “V”, hút khô, bơm keo epoxy/PU áp lực thấp bịt mao mạch; trám phủ bằng vữa không co ngót, gia cường băng cản nước/băng keo butyl; phủ thêm lớp chống thấm gốc xi măng đàn hồi ≥2 lớp.

2. Sự Chuyển Vị Không Đồng Nhất Giữa Kết Cấu Cũ và Mới

Kết cấu cũ và mới có sự co giãn, chuyển vị khác nhau do tác động của nhiệt độ và tải trọng. Ngôi nhà cũ đã ổn định, trong khi phần mới xây vẫn đang trong quá trình “co ngót” và “biến dạng” tự nhiên. Sự “vênh” nhau này tạo ra ứng suất xé rách tại vị trí tiếp giáp, làm cho các vết nứt li ti phát triển thành khe hở lớn hơn theo thời gian, tạo điều kiện cho nước xâm nhập.

• Dấu hiệu: Vết nứt “cắt kéo” chéo 30–45°, nứt chân chim lan dần quanh mép tiếp giáp.
• Kiểm tra: Dán thạch cao theo dõi (plaster gauge) hoặc băng đo nứt để quan sát độ mở theo thời gian; đo dao động nhiệt độ bề mặt.
• Giải pháp: Tạo khe co giãn có kiểm soát, xử lý bằng mastics đàn hồi/PU sealant; phủ lưới thủy tinh/Polyester tăng cường, dùng hệ chống thấm có module đàn hồi cao để “cầu nối” biến dạng.

3. Vết Nứt Do Tải Trọng Mới Tác Động Lên Kết Cấu Cũ

Việc thêm tải trọng của cả một tầng mới (tường, sàn, mái, nội thất) có thể gây ra các vết nứt nhỏ trên bề mặt sàn mái cũ. Trước đây, khi còn là mái lộ thiên, những vết nứt này có thể vô hại. Nhưng khi đã trở thành sàn nhà của tầng trên, mọi nguồn nước (nhà vệ sinh, ban công, nước lau sàn) đều có thể thấm qua các vết nứt này xuống trần tầng dưới.

• Dấu hiệu: Ố loang thành “đám mây”, đậm nhất tại điểm nứt; thỉnh thoảng có muối trắng (efflorescence).
• Kiểm tra: Dò nứt bằng đèn pin xiên, kính lúp; test thấm sàn khu vực ẩm trong 24–48 giờ.
• Giải pháp: Mài mở rộng, trám nứt bằng epoxy hoặc vữa polymer-modified; sau đó phủ hệ chống thấm đàn hồi liên tục, chú trọng bo góc chân tường.

4. Hệ Thống Chống Thấm Bị Cắt Đứt, Không Đồng Bộ

Nhiều nhà thầu chỉ tập trung thi công chống thấm cho các khu vực của tầng mới (nhà vệ sinh, ban công) mà quên việc quan trọng nhất: kết nối lớp chống thấm mới với hệ thống cũ một cách liền mạch. Sự gián đoạn tạo ra điểm hở chí mạng, cho phép nước lách qua và đi vào kết cấu.

• Dấu hiệu: Thấm theo đường biên giữa lớp hoàn thiện mới và cũ; vệt ẩm chạy quanh chân tường – chân cột.
• Kiểm tra: Cạo mở lớp hoàn thiện tại chỗ nghi ngờ; xem chồng mí, độ phủ, độ dày màng thực tế.
• Giải pháp: Tạo vùng “overlap” tối thiểu 150–300 mm, mồi primer chuẩn hệ; hàn dán/roll-on liên tục, xử lý kỹ điểm chuyển tiếp sàn–tường–cổ ống.

5. Hệ Thống Thoát Nước Quá Tải hoặc Thi Công Sai

• Thoát nước không đủ: Sàn mái tầng mới có diện tích lớn hơn, thu nhiều nước mưa hơn, nhưng hệ thống thoát nước lại thiết kế không đủ công suất, gây đọng nước và tăng áp lực thẩm thấu.
• Lỗi thi công cổ ống: Vị trí cổ ống thoát nước xuyên sàn nếu không xử lý chống thấm kín khít bằng vật liệu chuyên dụng (vữa không co ngót, thanh trương nở, collar butyl) sẽ là điểm rò rỉ nghiêm trọng.

• Kiểm tra: Mô phỏng trận mưa bằng thử ngập 24–72 giờ; camera soi đường ống; kiểm độ dốc sàn (≥1–2%).
• Giải pháp: Bổ sung phễu thu phụ, chống trào; đắp vữa tạo dốc lại; làm “cổ áo” chống thấm quanh ống với 2–3 lớp gia cường.

6. Không Tạo Mạch Ngừng & Khe Co Giãn Có Kiểm Soát

Khi mở rộng nhà, nếu không tính trước vị trí mạch ngừng/khe nhiệt, các vết nứt “tự phát” sẽ hình thành nơi bất lợi nhất.

• Giải pháp: Cắt khe chủ động theo lưới; chèn băng cản nước PVC/TPV tại vị trí xuyên tường, xuyên sàn; bịt kín bằng sealant độ giãn dài cao.

7. Không Tương Thích Vật Liệu Chống Thấm

Lót cũ gốc bitum, lớp mới gốc xi măng/PU nhưng không xử lý primer phù hợp dễ gây bong tách, nứt, thấm ngược.

• Giải pháp: Thí nghiệm bám dính tại chỗ; dùng primer chuyên hệ; nếu cần, bóc bỏ lớp cũ suy giảm trước khi thi công hệ mới.

8. Chi Tiết Chân Tường, Chân Cột, Giao Tuyến Không Được Bo Góc

Góc nhọn là nơi tập trung ứng suất và là “điểm yếu” của mọi hệ chống thấm.

• Giải pháp: Tạo gờ vát/bo góc bằng vữa xi măng–cát M75 hoặc keo trám đàn hồi; dán băng gia cường (fleece) trước khi phủ lớp chống thấm.

9. Ảnh Hưởng Nhiệt, Co Ngót & Bảo Trì Kém

Nắng nóng làm giãn nở – đêm lạnh co lại, chu kỳ lặp lại gây mỏi vật liệu; cộng thêm vệ sinh, khoan treo, cơi nới làm hỏng lớp chống thấm.

• Giải pháp: Chọn hệ đàn hồi, chịu UV; có lớp bảo vệ cơ học (vữa/lát gạch) ở khu vực đi lại; kiểm tra định kỳ và vá mối hư nhỏ kịp thời.

10. Thấm Ngược & Mao Dẫn Từ Tường Giáp Ranh

Tường giáp nhà hàng xóm, bể nước âm, mảng tường dưới cốt nền dễ hút ẩm theo mao dẫn đẩy ẩm vào không gian.

• Giải pháp: Dùng hệ chống thấm ngược gốc xi măng tinh thể/ion; khoan bơm dung dịch cắt mao dẫn ở chân tường; trát vữa chống thấm hai mặt nếu khả thi.

II. Quy Trình Chuyên Sâu Chữa Bệnh Thấm Trần Do Cơi Nới Từ TCS Corp

Để giải quyết triệt để tình trạng này, cần một quy trình khảo sát kỹ lưỡng và áp dụng các giải pháp thi công chống thấm nhà cơi nới một cách toàn diện, tập trung vào các điểm yếu từ kết cấu.

Bước 1: Khảo Sát Chi Tiết & “Truy Vết” Nguồn Thấm

Đây là bước chẩn đoán, quyết định sự thành công của cả quá trình. Kỹ sư của chúng tôi sẽ:

• Kiểm tra trực quan: Quan sát kỹ các vị trí trần, tường bị ố vàng, ẩm mốc ở tầng dưới để xác định phạm vi ảnh hưởng. Đồng thời, kiểm tra toàn bộ sàn mái, ban công, nhà vệ sinh, tường ngoài của tầng mới xây.
• Khoanh vùng các điểm xung yếu: Đặc biệt chú ý đến các vị trí tiếp giáp, mạch ngừng, góc chân tường, vị trí cổ ống.
• Thử nước (Flood Test): Nếu cần thiết, chúng tôi sẽ khoanh vùng các khu vực nghi ngờ ở tầng trên (ví dụ: nhà vệ sinh, ban công) và tiến hành ngâm thử nước trong 24h để xác định chính xác đường đi của nước.

Bước 2: Xử Lý Triệt Để Các “Điểm Nóng” Từ Kết Cấu

Đây là bước quan trọng nhất, giải quyết tận gốc nguyên nhân gây thấm.

• Xử lý mạch ngừng bê tông:
  • Đục một rãnh hình chữ V dọc theo mạch ngừng với độ sâu và rộng khoảng 2-3cm.
  • Vệ sinh sạch sẽ rãnh đục bằng máy thổi bụi và chổi sắt.
  • Tiến hành bơm keo Polyurethane (PU) trương nở (nếu có rò rỉ nước) hoặc Epoxy áp lực cao vào sâu bên trong mạch ngừng để bịt kín hoàn toàn các lỗ rỗng.
  • Trám lại rãnh bằng vữa không co ngót (ví dụ: Sika Grout GP) trộn phụ gia kết nối.
• Xử lý khe co giãn (nếu có): Vệ sinh sạch khe, đặt vật liệu chèn khe (backer rod), sau đó bơm keo trám khe đàn hồi chuyên dụng gốc Polyurethane như Soudal Acryrub.
• Xử lý các vết nứt trên sàn: Các vết nứt lớn được xử lý tương tự mạch ngừng. Các vết nứt nhỏ hơn có thể được mài rộng và trám bằng vữa sửa chữa chuyên dụng.

Bước 3: Thi Công Lại Hệ Thống Chống Thấm Toàn Diện Cho Tầng Mới

Sau khi xử lý các điểm yếu, cần đảm bảo rằng bản thân tầng mới cũng được chống thấm hoàn hảo để tạo thành một hệ thống bảo vệ liên tục.

• Chống thấm sàn mái, ban công: Thi công một lớp chống thấm mới, phủ lên cả khu vực mạch ngừng đã xử lý. Ưu tiên sử dụng các vật liệu có độ đàn hồi cao như màng lỏng Polyurethane (Sikalastic 633R) hoặc màng khò nóng bitum (Compernit 3mm).
• Chống thấm nhà vệ sinh: Thi công lại toàn bộ sàn và chân tường bằng vật liệu 2 thành phần gốc xi măng-polymer (Crocodile Flex 2k).
• Xử lý kỹ cổ ống thoát nước: Đục rộng quanh cổ ống, quấn thanh trương nở và đổ bù bằng vữa không co ngót.
• Gia cường lưới thủy tinh: Dán lưới thủy tinh chống thấm tại tất cả các góc chân tường, vị trí tiếp giáp trước khi thi công lớp chống thấm phủ.

Bước 4: Sửa Chữa Và Hoàn Thiện Phần Trần Bị Thấm Ở Tầng Dưới

• Sau khi đã đảm bảo nguồn thấm từ tầng trên được xử lý triệt để và chờ bề mặt khô hoàn toàn, tiến hành cạo bỏ lớp sơn, vữa cũ bị hỏng trên trần tầng dưới.
• Dùng dung dịch chuyên dụng để diệt trừ nấm mốc (nếu có).
• Bả matit và sơn lại hoàn thiện, trả lại vẻ đẹp thẩm mỹ cho ngôi nhà.

III. Phòng Bệnh Hơn Chữa Bệnh: Lời Khuyên Khi Chuẩn Bị Xây Thêm Tầng

Đối với những gia chủ đang có ý định cơi nới, việc lên kế hoạch chống thấm kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp tránh được những phiền toái này:

• Khảo sát kỹ kết cấu cũ: Thuê đơn vị có chuyên môn để thẩm định khả năng chịu tải của móng và kết cấu hiện hữu. Có phương án gia cố nếu cần.
• Thiết kế giải pháp chống thấm đồng bộ: Yêu cầu đơn vị thiết kế phải có bản vẽ chi tiết giải pháp chống thấm cho các vị trí mạch ngừng, khe co giãn.
• Lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm: Ưu tiên các đơn vị có kinh nghiệm thi công cải tạo, cơi nới và có năng lực chống thấm chuyên sâu.
• Giám sát chặt chẽ: Đặc biệt giám sát quá trình xử lý bề mặt sàn mái cũ và thi công chống thấm tại các vị trí tiếp giáp.

IV. Chi Phí Khắc Phục Sự Cố Thấm Trần Sau Khi Xây Thêm Tầng

Chi phí sẽ phụ thuộc rất nhiều vào nguyên nhân, diện tích và mức độ phức tạp của giải pháp. Dưới đây là ước tính chi phí cho một số hạng mục thường gặp:

Ví dụ tính toán: Một ngôi nhà vừa xây thêm tầng, trần tầng dưới (20m²) bị thấm do mạch ngừng (10m) xử lý không tốt. Cần xử lý mạch ngừng và chống thấm lại một phần sàn mái tầng mới (15m²).

• Chi phí xử lý mạch ngừng: 10m x 400.000 = 4.000.000 VNĐ.
• Chi phí chống thấm lại sàn mái: 15m² x 300.000 = 4.500.000 VNĐ.
• Chi phí sơn bả lại trần: 20m² x 150.000 = 3.000.000 VNĐ.

Tổng chi phí ước tính: Khoảng 11.500.000 VNĐ. Rõ ràng, việc đầu tư thêm một khoản nhỏ cho chống thấm ngay từ đầu sẽ kinh tế hơn rất nhiều.

Lời Kết: Xây Thêm Niềm Vui, Đừng Thêm Nỗi Lo Thấm Dột

Việc cơi nới, xây thêm tầng là một giải pháp tuyệt vời để mở rộng không gian sống. Tuy nhiên, để niềm vui được trọn vẹn, công tác thi công chống thấm, đặc biệt là xử lý các vấn đề liên quan đến kết cấu tiếp giáp cũ – mới, cần được đặc biệt coi trọng. Một kế hoạch chi tiết và sự đầu tư đúng đắn ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh được những “ác mộng” thấm dột phiền toái và tốn kém sau này.

Nếu ngôi nhà vừa cơi nới của bạn đang gặp phải tình trạng thấm trần, tường, đừng ngần ngại liên hệ với TCS Corp. Với đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm trong việc xử lý các sự cố thấm phức tạp liên quan đến kết cấu, chúng tôi cam kết sẽ “bắt đúng bệnh”, “chữa đúng thuốc”, mang lại sự khô ráo và an tâm tuyệt đối cho ngôi nhà của bạn.

• Hotline 24/7: 0357.761.929 (Khảo sát & Tư vấn miễn phí)
• Địa chỉ: C58-14 KĐT Geleximco, Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội, Hanoi, Vietnam.
• Website: https://tcscorp.vn/