Last Updated on 27/07/2025 by admin

Xử Lý Khe Hở Giữa 2 Nhà: Nguyên Nhân & Giải Pháp Chống Thấm Triệt Để 100%

Nhà liền kề, san sát nhau là hình ảnh quen thuộc tại các đô thị lớn như Hà Nội hay TP.HCM. Giải pháp này giúp tiết kiệm diện tích nhưng cũng là khởi nguồn của một vấn đề nan giải: khe hở giữa 2 nhà. Khe hở này, dù chỉ vài centimet, lại chính là cửa ngõ cho nước mưa, hơi ẩm xâm nhập, gây thấm dột, nứt tường và hàng loạt hệ lụy nghiêm trọng khác. Đây không chỉ là câu chuyện về thẩm mỹ, mà còn là sự an toàn và giá trị bền vững của cả công trình. Vậy nguyên nhân sâu xa từ đâu và giải pháp xử lý triệt để là gì? Hãy cùng các chuyên gia của TCS Corp phân tích chi tiết trong bài viết này.

I. Tại Sao Khe Hở Giữa 2 Nhà Là Điểm Yếu Cần Được Quan Tâm Đặc Biệt?

Ở các khu đô thị đất chật người đông, việc xây nhà sát vách là điều không thể tránh khỏi. Tuy nhiên, khoảng trống nhỏ bé giữa hai công trình lại tiềm ẩn những rủi ro khôn lường mà nhiều gia chủ thường bỏ qua cho đến khi sự cố xảy ra.

• Thấm dột nghiêm trọng: Đây là hậu quả trực tiếp và phổ biến nhất. Nước mưa sẽ theo khe hở chảy xuống, len lỏi vào tường, gây ra các vệt ố vàng, loang lổ.
• Nứt tường, tách vách: Sự chuyển vị và lún không đều giữa hai nhà tạo ra lực xé, gây nứt gãy kết cấu tường chung.
• Ẩm mốc và suy giảm sức khỏe: Tường bị thấm là môi trường lý tưởng cho nấm mốc phát triển, gây mùi hôi khó chịu và tiềm ẩn các bệnh về đường hô hấp.
• Hư hại kết cấu và nội thất: Nước thấm lâu ngày làm mục rữa lớp vữa, bong tróc sơn, hư hại hệ thống điện âm tường và các đồ nội thất kê sát vách.

Thực tế cho thấy, việc xử lý chống thấm tại khe tiếp giáp không chỉ là một công việc sửa chữa, mà là một hạng mục đầu tư quan trọng để bảo vệ toàn diện ngôi nhà của bạn.

II. Vạch Trần 5 Nguyên Nhân Gốc Rễ Gây Ra Khe Hở Giữa Hai Nhà

Để xử lý dứt điểm, chúng ta cần hiểu rõ tại sao khe hở lại hình thành. Vấn đề thường phức tạp hơn nhiều người nghĩ, bắt nguồn từ những yếu tố kỹ thuật sâu xa.

1. Chênh Lệch Thời Điểm Xây Dựng

Một ngôi nhà xây trước đã trải qua quá trình lún tự nhiên và ổn định. Khi một công trình mới được xây dựng bên cạnh, nền đất bị tác động và bản thân ngôi nhà mới cũng bắt đầu quá trình lún của riêng nó. Sự vênh về thời gian và độ ổn định này chắc chắn sẽ tạo ra một khe hở theo phương thẳng đứng.

2. Sai Khác Về Kết Cấu Móng

Đây là nguyên nhân kỹ thuật cốt lõi. Mỗi loại móng có một khả năng chịu tải và độ lún khác nhau:

• Móng đơn, móng băng: Thường dùng cho nhà cấp 4, nhà phố thấp tầng, có độ lún tương đối lớn.
• Móng cọc (bê tông, ép cọc): Dùng cho nhà cao tầng, có khả năng chịu tải lớn và độ lún rất nhỏ, gần như không đáng kể.

Khi hai nhà liền kề sử dụng hai hệ móng khác nhau, sự chênh lệch về độ lún (gọi là lún lệch) là không thể tránh khỏi, dẫn đến việc hai bức tường tách rời nhau.

3. Độ Lún Tự Nhiên Của Nền Đất

Ngay cả khi hai nhà có kết cấu tương đồng, đặc điểm nền đất bên dưới (đất yếu, đất bùn, đất sét) cũng ảnh hưởng đến tốc độ và biên độ lún. Một bên nền đất yếu hơn sẽ lún nhanh và nhiều hơn, tạo ra khe hở.

4. Nhà Kế Bên Tháo Dỡ, Xây Mới

Quá trình phá dỡ và thi công của nhà hàng xóm gây ra rung động mạnh, có thể làm thay đổi kết cấu chịu lực của nhà bạn, đặc biệt là phần tường giáp ranh, làm cho khe hở hiện hữu trở nên rộng hơn hoặc tạo ra các vết nứt mới.

5. Lỗi Thiết Kế & Thi Công Ban Đầu

Đây là một sự thiếu sót đáng tiếc. Nhiều đơn vị thiết kế và nhà thầu xây dựng đã không lường trước hoặc bỏ qua việc thiết kế một giải pháp chống thấm đồng bộ cho khe tiếp giáp ngay từ đầu. Việc chỉ trát một lớp vữa mỏng để che đi khe hở là một giải pháp tạm bợ, chắc chắn sẽ gây thấm dột trong tương lai gần.

III. Hậu Quả Khôn Lường Nếu Làm Ngơ Với Khe Hở Giữa 2 Nhà

Việc trì hoãn xử lý khe hở giữa hai nhà không chỉ gây phiền toái mà còn dẫn đến những thiệt hại tài chính và sức khỏe nghiêm trọng. Nỗi sợ này là hoàn toàn có cơ sở:

• Tường nhà khóc thầm: Những vệt ố vàng, loang lổ từ trần xuống chân tường là dấu hiệu rõ ràng nhất. Lớp sơn và bả matit sẽ nhanh chóng phồng rộp, bong tróc thành từng mảng, để lộ ra lớp vữa ẩm ướt, xám xịt.
• Mùi ẩm mốc vô hình: Không khí trong nhà trở nên ngột ngạt, có mùi hôi khó chịu ngay cả khi bạn đã dọn dẹp sạch sẽ. Đây là mùi của nấm mốc đang sinh sôi trong tường, một tác nhân gây dị ứng và các bệnh hô hấp nguy hiểm, đặc biệt cho trẻ em và người già.
• Vết nứt lan rộng: Từ một khe hở ban đầu, các vết nứt chân chim sẽ bắt đầu xuất hiện và lan rộng trên tường. Đây không chỉ là vấn đề thẩm mỹ mà còn là lời cảnh báo về sự suy yếu của kết cấu.
• Mất giá trị bất động sản: Một ngôi nhà bị thấm dột nặng sẽ bị mất giá nghiêm trọng khi bán hoặc cho thuê. Chi phí để khắc phục còn có thể cao hơn nhiều so với số tiền bạn cố tiết kiệm ban đầu.

Đừng để một khe hở nhỏ phá hủy cả một tài sản lớn. Việc chống thấm tường nhà liền kề cần được thực hiện càng sớm càng tốt.

IV. Tổng Hợp Các Phương Pháp Xử Lý Khe Hở Giữa Hai Nhà Hiệu Quả Nhất

Tùy thuộc vào việc bạn đang xây mới hay sửa chữa nhà cũ, sẽ có những giải pháp phù hợp. TCS Corp phân loại thành hai trường hợp chính:

A. Giải Pháp Phòng Ngừa: Xử Lý Khe Hở Ngay Từ Khi Đang Xây Dựng (Hiệu quả 99%)

Đây là phương pháp thông minh và tiết kiệm nhất. Phòng bệnh hơn chữa bệnh luôn đúng, đặc biệt trong xây dựng.

1. Thiết kế khe co giãn kỹ thuật

Chủ động để lại một khe lún kỹ thuật có kiểm soát (rộng khoảng 2-3cm) giữa hai nhà. Bên trong khe này sẽ được xử lý chống thấm bài bản bằng các vật liệu chuyên dụng như:

• Băng cản nước PVC: Đặt dọc theo khe tường trong quá trình đổ bê tông cột, có tác dụng ngăn nước thấm qua.
• Thanh trương nở (Bentonite): Quấn quanh các vị trí hiểm yếu, khi gặp nước sẽ nở ra, bịt kín mọi kẽ hở.

2. Sử dụng màng chống thấm dán/khò

Sau khi tường được xây xong, tiến hành dán hoặc khò nóng các loại màng chống thấm bitum có độ đàn hồi cao (như màng tự dính Autotak hoặc màng khò nóng Compernit) phủ lên toàn bộ khe tiếp giáp. Lớp màng này tạo thành một rào cản vật lý, ngăn nước tuyệt đối.

3. Bơm keo Polyurethane (PU) đàn hồi

Dùng súng bắn keo chuyên dụng để bơm đầy khe hở bằng keo PU đàn hồi như Sikaflex Construction. Loại keo này có khả năng co giãn tuyệt vời, thích ứng với sự chuyển vị của hai tòa nhà mà không bị nứt, xé.

B. Giải Pháp Khắc Phục: Xử Lý Khe Hở Cho Nhà Đã Xây Xong Bị Thấm

Đây là trường hợp phổ biến hơn và đòi hỏi kỹ thuật phức tạp hơn. Quy trình chuẩn của TCS Corp bao gồm các bước sau:

Bước 1: Khảo sát và Chuẩn bị bề mặt (Quan trọng nhất)

• Đục rộng khe hở (nếu cần) để có đủ không gian thao tác.
• Dùng máy mài, bàn chải sắt, máy thổi bụi để làm sạch hoàn toàn bụi bẩn, vữa yếu, sơn cũ bên trong và bề mặt khe. Bề mặt phải khô, sạch và đặc chắc.

Bước 2: Thi công lớp lót

Quét một lớp primer (sơn lót) chuyên dụng dọc theo hai bên mép khe để tăng cường độ bám dính cho lớp keo chống thấm.

Bước 3: Xử lý lấp đầy khe hở

• Đối với khe hở lớn (>1cm): Chèn xốp backer rod hoặc thanh trương nở vào sâu bên trong khe, sau đó bơm keo Polyurethane đàn hồi vào bên ngoài.
• Đối với khe hở nhỏ (<1cm): Bơm trực tiếp keo Polyurethane cho đến khi đầy khe.

Bước 4: Tạo lớp chống thấm bề mặt

Sau khi keo khô, thi công một lớp phủ chống thấm bên ngoài để bảo vệ lớp keo và tăng cường khả năng chống thấm. Có hai lựa chọn chính:

• Dán màng chống thấm tự dính: Cắt một tấm màng rộng khoảng 20-30cm và dán đè lên toàn bộ khe hở.
• Quét vữa/sơn chống thấm 2 thành phần: Trộn và quét 2-3 lớp vật liệu chống thấm gốc xi măng như Sika TopSeal 107 hoặc Crocodile Flex 2K, có gia cường bằng lưới thủy tinh ở giữa các lớp để tăng khả năng chịu xé.

Bước 5: Hoàn thiện và kiểm tra

Sau khi lớp chống thấm khô hoàn toàn, có thể trát lại vữa và sơn màu để đồng bộ với tường nhà. Chờ một trận mưa lớn hoặc phun nước thử để kiểm tra hiệu quả.

V. Báo Giá & Ví Dụ Tính Toán Chi Phí Xử Lý Khe Hở

Chi phí xử lý khe hở phụ thuộc vào độ phức tạp, chiều rộng, chiều dài của khe và vật liệu sử dụng. Để có báo giá thi công chống thấm chính xác nhất, TCS Corp cần khảo sát trực tiếp. Tuy nhiên, bạn có thể tham khảo bảng giá sau:

Ví dụ tính toán chi phí:

Một nhà phố có khe hở với nhà bên cạnh dài 12 mét. Sau khi khảo sát, TCS Corp đưa ra phương án xử lý bằng cách bơm keo Sikaflex và dán màng chống thấm tự dính bên ngoài với đơn giá 380.000 VNĐ/mét dài.

➡ Tổng chi phí trọn gói: 12 mét x 380.000 VNĐ/mét = 4.560.000 VNĐ.

(Lưu ý: Đây là chi phí tham khảo, đã bao gồm vật tư và nhân công. Chi phí cuối cùng sẽ được xác định sau khi khảo sát thực tế miễn phí).

VI. Gợi Ý Vật Liệu Chuyên Dụng & Lưu Ý Vàng Khi Thi Công

Việc chọn đúng vật liệu quyết định 50% thành công. Đối với khe hở giữa hai nhà, vật liệu phải có độ đàn hồi và co giãn cực tốt.

Vật liệu không thể bỏ qua:

• Keo trám khe Polyurethane: Sikaflex Construction AP, Soudal Acryrub… Đây là vua của các loại keo trám khe, chịu được sự chuyển vị liên tục.
• Vữa chống thấm 2 thành phần: Sika TopSeal 107, Crocodile Flex 2K. Tạo lớp màng bảo vệ linh hoạt bên ngoài.
• Thanh trương nở: SikaSwell, Hyperstop DB 2010. Dùng để chèn vào các khe nối, bịt kín đường đi của nước.
• Màng chống thấm: Các loại màng tự dính hoặc khò nóng gốc bitum có gia cường sợi polyester.

Lưu ý vàng khi thi công:

1. Vệ sinh là số 1: Không có độ bám dính tốt trên bề mặt bẩn và ẩm ướt.
2. Ưu tiên mùa khô: Thi công trong điều kiện thời tiết khô ráo để vật liệu đạt hiệu suất cao nhất.
3. Thỏa thuận với hàng xóm: Việc thi công có thể cần phải bắc giàn giáo hoặc thao tác trên phần đất của nhà bên cạnh. Hãy trao đổi và xin phép lịch sự để tránh các tranh chấp không đáng có.
4. Đừng tự làm nếu không chắc chắn: Tự thi công chống thấm cho khe hở là công việc phức tạp, đòi hỏi kỹ thuật và dụng cụ chuyên dụng. Sai một ly, đi một dặm, chi phí khắc phục còn tốn kém hơn.

VII. Khi Nào Nên Gọi Dịch Vụ Xử Lý Khe Hở Chuyên Nghiệp?

Nếu bạn đối mặt với bất kỳ dấu hiệu nào sau đây, việc liên hệ với một đơn vị chuyên nghiệp như TCS Corp là quyết định sáng suốt:

• Khe hở rộng, sâu và kéo dài, có dấu hiệu nứt lan rộng.
• Tình trạng thấm dột đã nghiêm trọng, lan ra nhiều khu vực.
• Bạn đã thử xử lý nhưng không hiệu quả, thấm lại sau một thời gian ngắn.
• Khe hở ở vị trí cao, khó tiếp cận, đòi hỏi giàn giáo và thiết bị an toàn.
• Bạn muốn một giải pháp triệt để, được bảo hành bằng văn bản từ 10-15 năm.

Lợi ích khi hợp tác với đối tác thi công chống thấm chuyên nghiệp là sự an tâm tuyệt đối. Chúng tôi có đầy đủ kinh nghiệm, máy móc và quy trình kiểm soát chất lượng để đảm bảo vấn đề được giải quyết tận gốc.

VIII. Kết Luận

Xử lý khe hở giữa 2 nhà không phải là một việc có thể trì hoãn. Càng để lâu, hậu quả càng nghiêm trọng, chi phí sửa chữa càng leo thang và sự an toàn của gia đình bạn càng bị đe dọa. Thay vì chờ đợi “mất bò mới lo làm chuồng”, hãy chủ động kiểm tra và xử lý ngay khi phát hiện những dấu hiệu đầu tiên, đặc biệt là trước mỗi mùa mưa bão.

Đầu tư vào việc chống thấm khe tiếp giáp một cách bài bản ngay từ đầu hoặc sửa chữa triệt để là khoản đầu tư thông minh nhất để bảo vệ giá trị và sự bền vững cho ngôi nhà thân yêu của bạn.

Liên Hệ Ngay Để Nhận Tư Vấn & Khảo Sát Miễn Phí!

Đừng để khe hở giữa hai nhà trở thành nỗi ám ảnh. Hãy liên hệ ngay với TCS Corp để được các chuyên gia của chúng tôi tư vấn giải pháp tối ưu và hiệu quả nhất.

• CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI TCS
• Hotline 24/7: 0357.761.929
• Địa chỉ: C58-14 KĐT Geleximco, Dương Nội, Hà Đông, Hà Nội, Hanoi, Vietnam.
• Website: tcscorp.vn